關于印發(fā)《上海市物業(yè)服務招投標管理辦法》的通知
滬房規(guī)范〔2025〕6號
各區(qū)住房保障房屋管理局，各相關單位：
??現(xiàn)印發(fā)《上海市物業(yè)服務招投標管理辦法》給你們，請貫徹執(zhí)行。
??上海市房屋管理局
??2025年11月3日
上海市物業(yè)服務招投標管理辦法
第一章 總則
??第一條【目的和依據(jù)】
??為進一步加強我市建設單位、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)服務招投標活動，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本辦法。
??第二條【適用范圍】
??我市行政管理區(qū)域內住宅物業(yè)管理區(qū)域的建設單位、業(yè)主大會物業(yè)服務招投標活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
??我市推行全過程電子化招標投標活動。
??第三條【招標人】
??本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)服務招標的建設單位、業(yè)主大會。
??第四條【主管部門】
??上海市房屋管理局（以下簡稱市房屋管理局)負責建立我市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺（以下簡稱市物業(yè)監(jiān)管服務平臺)，建立物業(yè)服務招投標評審專家?guī)?，對區(qū)房管部門招標備案、中標備案等工作進行監(jiān)督檢查，具體由市物業(yè)管理事務中心實施。
??區(qū)房屋行政管理部門（以下簡稱區(qū)房管部門）負責所轄行政區(qū)域內物業(yè)服務招投標活動的指導和監(jiān)督，辦理招標備案、中標備案；落實開標場地，監(jiān)管開標評標活動；保管評標評分表、現(xiàn)場答疑記錄等過程性資料。
??鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處（以下簡稱街鎮(zhèn)）負責指導和監(jiān)督轄區(qū)內業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)相關具體工作。
??第五條【評審專家管理】
??評審專家應當符合我市物業(yè)服務招投標評審專家管理有關規(guī)定，可以通過自薦、推薦等方式產(chǎn)生。區(qū)房管部門和街鎮(zhèn)可以擇優(yōu)推薦本轄區(qū)的行政管理人員、社區(qū)工作者、業(yè)主委員會成員納入評審專家?guī)臁?/p>
??評審專家有違規(guī)行為或者不稱職行為的，市房屋管理局應當取消其參加物業(yè)項目評標活動資格。
第二章 招標選聘物業(yè)的情形
??第六條【招標方式】
??招標方式分為公開招標和邀請招標，應當通過我市統(tǒng)一的市物業(yè)監(jiān)管服務平臺實施。
??建設單位應當在申請辦理預售許可證或者銷售方案備案前通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會應當根據(jù)業(yè)主大會決議采用公開招標或者邀請招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
??第七條【前期物業(yè)服務招投標情形】
??業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)提出解除合同或因解散、破產(chǎn)等原因無法繼續(xù)履行物業(yè)服務合同并在小區(qū)內公告的，建設單位應當重新公開招標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務內容和服務標準不得低于原物業(yè)服務合同，物業(yè)服務收費標準不得高于原物業(yè)服務合同。
??業(yè)主大會成立前，經(jīng)專有部分面積占比20%且人數(shù)占比20%以上業(yè)主提議變更前期物業(yè)服務企業(yè)的，居（村）委員會應當組織業(yè)主討論決策，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托居（村）委員會履行變更前期物業(yè)服務企業(yè)的相關工作。
??第八條【業(yè)主大會招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的情形】
??物業(yè)服務合同期限屆滿的九十日前，業(yè)主委員會應當擬定物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，并及時向居村“兩委”報告。
??業(yè)主大會決定招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘方案應當包括以下主要內容：
??（一）擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的綜合評價等級要求；
??（二）物業(yè)服務內容和標準或者物業(yè)服務收費標準；
??（三）物業(yè)服務合同其他主要條款：包干制或者酬金制的物業(yè)服務計費方式、物業(yè)服務合同期限等；
??（四）按管理規(guī)約約定的選聘方式、選聘程序、評標委員會人數(shù)和招標人代表產(chǎn)生辦法等具體實施方案。
??原物業(yè)服務企業(yè)符合招標條件的，可以參加該項目的投標。
??業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主大會表決通過的選聘方案，并及時書面告知居村“兩委”。
??第九條【業(yè)主大會不得續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的情形】
??物業(yè)服務企業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主大會不得續(xù)聘：
??（一）在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中列入嚴重違法失信企業(yè)名單的；
??（二）物業(yè)服務合同期內被行政處罰并納入上海市公共信用信息平臺；
??（三）物業(yè)服務企業(yè)綜合評價為最低等級的；
??（四）業(yè)主委員會組織開展物業(yè)服務滿意率評價，滿意率低于80%的；
??（五）企業(yè)的失信行為記分滿6分的；
??（六）物業(yè)服務合同中約定的不得續(xù)聘情形。
第三章 招標備案
??第十條【招標公告、投標邀請書、招標文件和評標標準的編制要求】
??招標人應當結合物業(yè)項目的特點和需要，編制招標公告或者投標邀請書、招標文件。
??招標文件應當包括以下內容：
??（一）招標項目簡介；
??（二）物業(yè)服務計費方式；
??（三）招標內容，包括以物業(yè)服務內容、服務標準和最高限價為招標內容，或者以物業(yè)服務收費標準為招標內容；
??（四）物業(yè)服務人員人數(shù)配置、服務時間等要求；
??（五）對投標人的要求以及投標文件編制的要求；
??（六）評標標準和評標方法，包括商務標、技術標的比重和分值、中標候選人數(shù)量等；
??（七）利用共有部分獲得收入的管理方式；
??（八）招投標活動實施方案；
??（九）物業(yè)服務合同主要條款；
??（十）物業(yè)服務內容以外的其他服務要求；
??（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。
??物業(yè)服務內容以外的服務內容和服務標準，不得作為物業(yè)服務收費標準的測算依據(jù)。采用酬金制物業(yè)服務計費方式的，招標內容可設定為物業(yè)服務內容與服務標準，或設定為物業(yè)服務收費標準；采用包干制物業(yè)服務計費方式的，招標內容僅限于物業(yè)服務內容與服務標準。
??第十一條【招標備案申請】
??招標人應當通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺，向區(qū)房管部門提交以下材料，辦理招標備案：
??（一）物業(yè)項目招標備案表；
??（二）招標公告或者投標邀請書、招標文件。
??業(yè)主大會的招標文件應當與業(yè)主大會通過的選聘方案一致。
??第十二條【招標備案辦理】
??區(qū)房管部門應當受理招標備案申請5個工作日內完成招標備案。需要補充申請材料的，應當一次性告知招標人補充的材料和補件時限；逾期未補充材料或者材料不符合要求的，區(qū)房管部門不予備案。
??第十三條【招標公告、投標邀請書發(fā)布】
??招標人應當在區(qū)房管部門完成招標備案的2個工作日內通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺發(fā)布招標公告或者投標邀請書，發(fā)布時限不得少于5個工作日。
第四章 投標
??第十四條【招標文件獲取】
??有意向投標的物業(yè)服務企業(yè)應當在投標申請截止日前，通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺申請報名投標，并獲取招標文件。
??第十五條【入圍投標人確定】
??招標人應當預先設定入圍投標人的人數(shù)，一般為3至10名。投標人數(shù)超過預先設定的入圍投標人數(shù)的，招標人應當按招標文件載明的條件擇優(yōu)確定投標人，并向所有投標人出具入圍通知書或者未入圍通知書。
??第十六條【投標文件編制】
??投標文件由商務標書和技術標書組成。
??商務標書應當包括物業(yè)服務投標報價、計費方式、物業(yè)服務費用測算明細、綜合評價、企業(yè)信用情況、企業(yè)管理業(yè)績、擬派駐項目經(jīng)理的物業(yè)管理相應簡歷等內容，其中，投標報價不得低于最低成本價。
??技術標書應當包括物業(yè)服務內容和標準、物業(yè)服務實施方案、應急預案、服務承諾等內容，其中，物業(yè)服務標準應當符合《住宅物業(yè)管理服務規(guī)范》中的服務標準、服務頻次。
??投標人應當將投標文件通過監(jiān)管平臺送達招標人。
第五章 開標、評標和中標備案
??第十七條【評標委員會組成】
??評標委員會由招標人代表和評審專家組成，成員為5人及以上單數(shù)，其中評審專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
??招標人應當在開標前的2日內通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺，從評審專家?guī)熘邪匆?guī)則隨機抽取評審專家。
??招標人按照我市政府采購評審勞務報酬標準支付評審專家的報酬，并在抽取評審專家前將評審專家的報酬轉入評審費用監(jiān)管賬戶。
??第十八條【評標辦法】
??評標按照綜合評估法，采用百分制。
??第十九條【評標會議】
??招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。
??評標前，評標委員會成員應當推選評標委員會的組長。
??評標過程中，評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和評標方法進行獨立評審，認為投標文件內容含義不明確的，可以要求投標人通過答辯的方式作必要的澄清或者說明。答辯人應當為投標人的法定代表人或其授權委托人。招標人應當做好答疑記錄，并由評審專家簽字。
??第二十條【確定中標人】
??評標完成后，由評標委員會組長匯總意見并出具評標報告。評標委員會成員應在評標報告上簽字確認，若拒絕在評標報告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評標報告。
??評標委員會應當根據(jù)招標文件的要求向招標人推薦2-3名有排序的中標候選人，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。
??當確定中標的候選人放棄中標，招標人可以依序確定其他候選人為中標人。中標候選人非因解散、破產(chǎn)等客觀因素或者不可抗力放棄中標的，區(qū)房管部門應當按照我市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理相關制度處理。
??第二十一條【發(fā)出中標通知書】
??招標人應當自收到評標報告之日起3日內在市物業(yè)監(jiān)管服務平臺上公示評標結果并明確受理異議的方式，公示期不得少于5日。公示期間無異議的或有異議作出答復的，招標人應當在3日內向中標人發(fā)出中標通知書，中標結果還應同時通知所有未中標的投標人。
??招標人無正當理由未按規(guī)定向中標人發(fā)出中標通知書的，區(qū)房管部門應當責令其限期改正；逾期不整改的，區(qū)房管部門通告全體業(yè)主。
??第二十二條【中標備案】
??招標人應當自確定中標人之日起的15日內，通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺向區(qū)房管部門提交以下材料，辦理中標備案并獲取中標備案表：
??（一）評標委員會的評標報告；
??（二）中標通知書。
??中標備案表作為完成物業(yè)服務招投標工作的證明材料。
??評標的過程性資料保管期限為10年。
??第二十三條【物業(yè)服務合同簽訂】
??招標人和中標人應當通過市物業(yè)監(jiān)管服務平臺簽訂物業(yè)服務合同，其中投標文件、答疑內容作為合同附件之一，不得另行訂立背離合同實質性內容的其他協(xié)議。
??物業(yè)服務合同生效之日起3日內，物業(yè)服務企業(yè)委派的項目經(jīng)理應當將承接查驗相關資料、項目經(jīng)理身份證明和委托書向街鎮(zhèn)辦理信息核實手續(xù)。其中，委派的項目經(jīng)理的基本情況與物業(yè)服務企業(yè)在投標文件中響應條件或者與提交的續(xù)聘方案不符的，區(qū)房管部門應當按照我市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理相關制度處理。
第六章 其他
??第二十四條【參照執(zhí)行】
??非住宅物業(yè)項目采用招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)的，參照本辦法。
??第二十五條【施行日期】
??本辦法自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。
